היום בזמן נדל"ן שוחחנו עם עו"ד אבי ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין, על תמ"א 38, קבוצות רכישה והקשר ביניהן, בנוסף עו"ד ללום צייד אותנו בטיפים חשובים לכל מי שנכנס לפרויקטים מסוג זה.
במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 חשוב לבעלי דירות בטרם הם מתקשרים עם יזם כמובן למנות עו"ד שילווה אותם בתהליך. חשוב להתנהל בצורה נכונה ושקופה ועל מנת להתנהל בצורה כזו, ראוי שהבעלים יחד עם עו"ד יפעלו בסוג של מכרז לבחירת יזם ובמסגרת זו, הם יוכלו לבחור את היזם המתאים שיענה על הקריטריונים וייתן את התמורות המתאימות לעיסקה.
נקודה נוספת שחשוב לקחת אותה בחשבון זה מינוי שמאי דבר המומלץ מאוד. השמאי יסייע בבחירת המנגנון הנכון והתמורה הראויה לבעלים הקיימים.
במסגרת פרויקטים כאלה ראוי גם בא כוח הבעלים יפעל יחד עם הבעלים במסגרת המכרז לקביעת הבטוחות המתאימות שצריכות להניתן במסגרת פרויקטים של חיזוק ועיבוי וכן במסגרת פרויקטים של הריסה ובניה מחדש אחד הנושאים המהותיים והחשובים זה נושא הבטוחות, נושא המועדים וכמובן התמורה.
עולם התמ"א 38 הוא עולם מורכב הכולל הרבה, הרבה שינויים מדיי יום, שינויים שבעיקרם תיכנוניים שחוזים שלנו צריכים לכלול את כל ההיבטים המיסויים, היבטים התיכנוניים, קיניינים שהוא נושא מאוד מורכב בפני עצמו.
כאשר מחברים אל עולם התמ"א 38 את עולם קבוצות הרכישה ללא ספק, הדבר מצריך ידע ומימנות מיוחדים ולכן, חייב שיהיה פה צוות נכון, צוות מיומן גם בעולם קבוצות הרכישה וגם בעולם התמ"א 38.
יחד עם זאת כדי להוציא פרוייקטים כאלו אל הפועל חשוב לדעת ולהבין מה הבטוחות שצריכות להינתן ויחד עם זאת גם צריכים את ההסכמה של הבעלים הקיימים, של הדירות הקיימות שיתנו את ברכת הדרך ויסכימו שקבוצת הרכישה, היא למעשה תהיה היזם דבר שהוא מאוד, מאוד מורכב ולא בהרבה פרויקטים, תוך דגש בפרויקטים בתל אביב ומקומות כאלה, ששם הבעלים הקיימים מתנגדים בחלק גדול מהמקרים יחד עם זאת, בפרויקטים באיזור
הפריפריה, לא פעם לא ניתן להוציא את הפרויקטים אל הפועל ולכן ככל וניתן יהיה בדרך הנכונה תוך מתן בטוחות ראויות לבעלים הקיימים ניתן יהיה לפעול במסגרת קבוצת הרכישה הערבויות במסגרת פרויקטים של הריסה ובניה מחדש צריכה להיות ערבות לכל הפחות לפי שווי הדירה החדשה ערבות חוק מכר וערבות חוק מכר, נכון להיום יכולה להינתן על ידי יזם או על ידי הבנק שמלווה את העסקה. קבוצת הרכישה נכון להיום לא יודעת להנפיק ערבות חוק מכר יכולים להיות מצבים שקבוצת הרכישה תוכל בעסקות מאוד, מאוד מסוימות לתת ערבות בנקאית אוטונומית בהתאם לשווי הדירות החדשות ובמקרים כאלה אפשר לבדוק את האפשרות להוציא לפועל קבוצת רכישה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.

אסור שבעלי דירות קיימות יוותרו על נושא הבטוחות, ישנם מספר פרויקטים במדינה, שבעלים קיימים על מנת להוציא את הפרויקטים אל הפועל מוותרים על הערבות שלהם על הדירה הקיימת שלהם דבר שעלול להציבם במקום בעייתי. בטרם מתקשרים במסגרת קבוצת רכישה יש לבדוק את המארגן של הקבוצה.
מארגן הקבוצה והניסיון שלו הם אחד הדברים המהותיים ביותר והחשובים ביותר במסגרת של התארגנות של קבוצת רכישה, אם אנחנו נבדוק את מארגן העסקה ונראה את הניסיון שלו: האם הוא השלים פרויקטים? ונדבר עם בעלים קיימים שהיו מעורבים בפרויקטים שהוא ליווה נוכל לדעת,מה הניסיון של אותו מארגן והאם באמת הקבוצה הזו תצא לפועל והאם הקבוצה באמת ישלימו, את דירת החלומות שלהם בסוף ההליך אבל שוב, קבוצות רכישה הוא עולם בפני עצמו שכולל הרבה, הרבה היבטים כולל ליווי בנקאי, יש לעשות אבחנה בין קבוצות רכישה של אנשי מסחר של בניינים שאינם מיועדים למגורים לבין דיירים שקונים דירות מגורים וההבנה שלהם בתחום היא קטנה יותר.

 

Category Tag